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| Title: | Die Erstellung von Gewerbeimmobilien Struktur und Wandel des Marktes unter besonderer Berücksichtigung der Vergabe architektonischer Planungsleistungen |
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vorgelegt von Volker Eric Amelung
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Amelung, Volker E.
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Abkürzungsverzeichnise V
Abbildungsverzeichnis VII
Tabellenverzeichnis IX
Verzeichnis der Anhänge X
0 Einleitung 1
0.1 Zielsetzung 1
0.2 Eingrenzungen 2
0.3 Gang der Arbeit 3
0.4 Forschungsüberblick 6
0.5 Forschungsmethodisches Vorgehen 7
Teil A: Struktur und Wandel des Gewerbeimmobilienmarktes
1 Struktur und Wandel der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien 9
1.1 Allgemeine Veränderungen der Nachfrage nach Gewerbeimmobilien 9
1.2 Institutionelle Analyse der Nachfrageträger 12
1.2.1 Unternehmen für den eigenen Unternehmensbedarf 14
1.2.2 Institutionelle Anleger 15
1.2.2.1 Versicherungswirtschaft 16
1.2.2.2 Geschlossene und offene Immobilienfonds 17
1.2.2.3 Immobilienleasinggesellschaften 22
1.2.2.4 Ausländische Investoren 27
1.2.3 Private Investoren 28
1.2.4 Öffentliche Bauherren 29
1.2.5 Projektentwickler als temporäre Nachfrageträger 32
1.2.5.1 Projektentwicklung und Projektentwickler 32
1.2.5.2 Projektentwicklung als Dienstleistung von Maklern
und Baubetreuern 36
1.2.5.3 Developer 37
1.2.5.4 Ausgangslagen für Projektentwicklung von Developern
und deren Praxisrelevanz 41
1.3 Entscheidungskriterien der Nachfrageträger 44
1.3.1 Kosten 44
1.3.2 Benötigte Bauzeit und fixe Bezugstermine 52
1.3.3 Berücksichtigung der Interessen der Mitarbeiter 53
1.3.4 Funktionalität und Flexibilität 56
1.3.5 Interne und externe Akzeptanz 58
1.3.6 Standort 59
1.3.7 Bedeutung der Architekturqualität 61
IV
3.2 Auslobungsphase eines GRW konformen Wettbewerbes 190
3.2.1 Exkurs: Architektur und wettbewerbsorientierte Berater 190
3.2.2 Zusammensetzung der Jury und die Auswahl eingeladener
Architekten 192
3.2.3 Auslobungsunterlagen 194
3.2.4 Wettbewerbsausschüsse der Architektenkammem 196
3.2.5 Rückfragenkolloquium 196
3.2.6 Dauer und Kosten eines Wettbewerbsverfahrens 197
3.3 Entscheidungsphase eines GRW konformen Wettbewerbes 200
3.3.1 Vorprüfung 200
3.3.2 Formalisierte Bewertungsverfahren 201
3.3.3 Preisgericht 204
3.3.4 Wettbewerbsdokumentation und die weitere Beauftragung 205
3.4 Vor und Nachteile des Verfahren 208
4. Lösungsansätze für die Problemfelder bestehender Vergabeverfahren
und alternative Ansätze 214
4.1 Vergleichende Beurteilung bestehender Vergabeverfahren auf der
Basis von Stärken /Schwächen und Nutzwert Analysen 214
4.2 Lösungsanätze für die Problemfelder bestehender Vergabeformen 223
4.2.1 Freihändige Vergabe und Gutachterverfahren 224
4.2.2 Auslobungsphase GRW konformer Wettbewerbe 225
4.2.3 Entscheidungsphase GRW konformer Wettbewerbe 231
4.3 Alternative Ansätze 237
4.3.1 Fragebogen und Interview Ansatz 238
4.3.2 Minimal Wettbewerb Ansatz 241
4.3.3 Auslober Ansatz 244
4.3.4 Mitarbeiter Ansatz 245
4.3.5 Team Ansatz 247
4.3.6 Kopplungs Ansatz 250
S Zusammenfassung und Ausblick 253
Anhänge 257
Literaturverzeichnis 271
II
1.4 Entscheidungsprozesse der Nachfrageträger 68
1.4.1 Anonymisierung der Entscheidung und Pluralität der Entschei¬
dungsinstanzen 68
1.4.2 Nachfrageträgerindividuelle Entscheidungsstrukturen 70
2 Struktur und Wandel des Angebotes an Planungsleistungen 74
2.1 Planungsleistungen 74
2.1.1 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 74
2.1.2 Leistungsbild Objektplanung der HOAI 75
2.1.3 Typologisches Raster potentieller Anbieter architektonischer
Planungsleistungen 82
2.2 Unternehmensinterne Bauabteilungen 84
2.2.1 Grundlagen und typologisches Raster 84
2.2.2 Bedeutung untemehmensinterner Bauabteilungen 86
2.3 Freischaffende Architekten 87
2.3.1 Selbst und Fremdbild sowie Typisierung freischaffender
Architekten 87
2.3.2 Architektenrecht und Standesorganisationen 90
2.3.3 Branchenstruktur 92
2.4 Generalplaner 99
2.4.1 Tätigkeitsfeld und Selbstverständnis von Generalplanern 99
2.4.2 Bedeutung in der Praxis 102
2.5 Generalunternehmer und übernehmer 102
2.5.1 Definitionen und theoretische Grundlagen 102
2.5.2 Leistungsumfang von Generaluntemehmern 104
2.5.3 Vor und Nachteile von Generalunternehmern 106
2.5.4 Generalunternehmerverträge aus der Sicht der Beteiligten 108
2.6 Totalunternehmer und übernehmer 111
2.6.1 Definitionen und Leistungsumfang 111
2.6.2 Totalunternehmerverträge aus der Sicht der Beteiligten 112
2.7 Externe Berater 113
2.7.1 Bedeutung von Maklern im Planungsprozess 113
2.7.2 Bedeutung von spezialisierten Untemehmensberatem im
Planungsprozess 117
2.8 Externe Projektsteuerer und Projektleiter 121
2.8.1 Definitionen und Abgrenzungen 121
2.8.2 Bauherrenaufgaben 122
2.8.3 Leistungsbild Projektsteuerung 125
2.8.4 Projektsteuerung und leitung aus der Sicht der Beteiligten 126
III
3 Rahmenbedingungen eines Bauprojektes 129
3.1 Baurecht 129
3.2 Ebenen der räumlichen Planung 130
3.2.1 Stadtentwicklungsplanung 131
3.2.2 Bauleitplanung 132
3.3 Venvaltungsdschungel 134
3.4 Externe Einflüsse 138
Teil B: Vergabeformen architektonischer Planungsleistungen
1 Grundlagen der Vergabe von architektonischen Planungsleistungen 143
1.1 Vergabe von Grundstücken 143
1.1.1 Markt für Baugrundstücke 143
1.1.2 Kriterien und Verfahren der Vergabe städtischer Grundstücke
in den Stadtstaaten Hamburg und Berlin 145
1.1.3 Berliner Modell der Treuhandanstalt 146
1.1.4 Investorenwettbewerbe 149
1.2 Machtverhältnisse zwischen den unmittelbar am Bauprozess Beteiligten 151
1.3 Problemfelder der Vergabe architektonischer Planungsleistungen 154
1.4 Modelle idealtypischer Kombinationen von Angebotsträgern 156
2 Freihändige Vergabe und Gutachterverfahren 164
2.1 Freihändige Vergabe 165
2.1.1 Grundzüge des Verfahrens und dessen Praxisrelevanz 165
2.1.2 Vor und Nachteile des Verfahrens 167
2.2 Gutachterverfahren 171
2.2.1 Grundzüge des Verfahrens und dessen Praxisrelevanz 171
2.2.2 Exkurs: Die Freese Olympiade 173
2.2.3 Vor und Nachteile des Verfahrens 173
3 GRW konforme Wettbewerbe 178
3.1 Grundzüge des Verfahren und dessen Praxisrelevanz 178
3.1.1 Theoretische Grundlagen und Ziele von Wettbewerben 178
3.1.2 Geschichtlicher Abriss des Wettbewerbswesens 179
3.1.3 Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf dem
Gebiet der Raumplanung, des Städtebaues und des Bau¬
wesens von 1977 182
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